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抱歉老破小没有未来

发布时间:2021-01-07 10:33:12 阅读: 来源:美发椅厂家

摘要: 居住升级的一代,显然和老破小已经产生了极大的差异,当下的新住宅相对于老破小已经基本是降维打击,当这一代住宅全面普及进入存量房之后,老破小的未来基本就已经终结。

昨天,深悦君发完《你对鹤岗还不是有什么误解》的文章之后,微信群里的读者咨询得最多的几个问题排行如下:

1、深悦君也说了,鹤岗的二手房卖白菜价,有一部分原因是,那些房子属于老破小,那么,其余城市能不能买,买了之后会不会步鹤岗后尘?

2、是否可以到鹤岗囤房,到时候卖给有可能来势汹汹的北京人,趁机赚他个一笔。

3、狗哥是谁?

第二问题很好回答,这种就类似于威少爷之前的赌博式抢断,抢得好固然能形成快攻反打,抢得不好就成了漏勺,当然,如果仔细看文章,是会发现我本身是调侃+嘲讽这件事的,真不建议。

至于狗哥是谁,不重要,你可以代入任何一个人的名字,比如陈二狗孔二狗啥的,都行。

第一个问题的答案,也就是今天这篇文章要讲的中心思想:老破小没有未来!

01

恐怖的存量

按照相关机构的统计,中国的存量房已经超过180万亿元的规模,按照面积来算,大约是有300亿平方米存量房,同时一线城市清一色进入了存量房市场。

这样一个数字,并不是一成不变的。

每年的新增土地供应和新房供应,都在源源不断的给这个“存量房”的大池,不断供应不断注水。

与你认知不同的是,其实中国并不缺房子,房子也绝对不是稀缺品。

没有人住不起房子住不上房子,只不过,每个人自己归属的房子,你在北上广深有房,狗哥在东北黑龙江的陈家村也有房,不过城市不同、地段不同罢了。

这其中,从当下开始倒推,超过15年以上的房子,甚至10年以上的房龄,基本就已经可以归属到老破小的行列,而随着时间的推移,在没有大量拆除的情况下。

每过一年,老破小的房子就增加一年的量。

换句话说,当下的次新房,在几年以后,也将成为老破小。

△图为深圳滞涨的老电梯楼

铺垫了这么多,其实想要表达的只有一个点:

在未来,不仅仅没有电梯的家属院、老商品房被归类成老破小,没有用心维护、靠谱物业的电梯高层小区,从广义上来解读,一样会被归类为老破小。

你手里的新房子正在不断的变老,老破小的量正在以非常恐怖的速度增加。

这是我们要讲的第一个重点。

02

唯地段论

[唯地段论]一直在行业内占据非常重要的地位,无论是从业者还是购房者,相当一部分比例的人对此深信不疑。

在炒房界中,只看地段,专挑老破小的流派成了炒房派系中的重要的一派,还有业内出名的老破大欧神流派,几乎也都是赚的盆满钵满。

这也引得许多手里有闲置资金的投资人,也在尝试遵循传统地段论选择投资标的,把老破小列为优质的投资品。

殊不知,专业投资人的[地段至上]也只是基于当初的地段,不会在短时间内退化、被替换,而快进快出已经是几年前的事了,而非盲目哪里便宜买哪里。

专业炒老破小的人,已经在行情高点出手,转投限价新房。

而非在现阶段去作为这些流派的接盘侠,接盘老破小的二手房。

这是我们要讲的第二个重点。

03

为什么老破小没有未来

这是我们要讲的第三个重点,细分之后是两个点:产品升级和理念升级是第一点,地段并非一成不变是第二点。

先说产品升级和理念升级。

中国的房地产这几年经历了什么?

很多人会记得暴涨,会记得天量供应,也会记得所谓越盖越高。

但从行业从业人员的视角来看,我看到的是升级,产品的升级、服务的升级、理念的升级。

房子从最初的遮风挡雨发展到现在各种新理念的引入,已经完全不是一个时代的概念。

最初的六层楼体楼、汽车停地面、住户只交卫生费,到后来引入电梯、地下室、物业公司,这是最明显的一代变革,我们称之为产品升级。

从有地下室到精装地下室,从有电梯到各种不同方式的核心筒布局,从能住就行到全生命周期户型,从有花草树木到园林分层四季植物分层,以及当下我们可以见到的所谓的夜光跑道,全社区WIFI,人脸识别,这一代变革,我们称之为理念变革。

△图为夜光跑道

理念变革来的似乎有点晚,但它的普及非常快。快到你会发现,当下几乎大部分在售新房都会出现真正提升居住感的新理念和设计。

产品升级的时代,老破小还有市场和空间,两代的差异无非是地库和电梯,小的差异决定了老破小基本可以因为地段抵消产品的落后,或者雷同的涨幅。

但居住升级的一代,显然和老破小已经产生了极大的差异,当下的新住宅相对于老破小已经基本是降维打击,当这一代住宅全面普及进入存量房之后,老破小的未来基本就已经终结。

你会说地段好,每个人的需求点不一样,老破小依然会有很多人选择。

我们要思考的是,未来谁来作为接盘人,无论是租还是售?

很显然是下一代的年轻人。

从去年到现在,一直流行的一个词,[6个钱包买房],但反过来解读意味着,许多孩子可能出生就有三套房子,爷爷奶奶一套,姥爷姥姥一套,爸爸妈妈一套。

这一代人生而优越,本身就有上一代人的财富积累,房子积累,自己手上的老房子不住,去接盘更老的房子?

你不要指望一个心情不爽就能辞职的00后,去接盘一个停车需要抢车位的没电梯小区,对于他们来说,宁愿去租长租公寓,接盘这样的房子,显然是不可能的。

接盘人的思维逻辑变了,老破小的涨价逻辑自然也变了。

所以我说,老破小没有未来。

04

中国特色城市化

文章第二段,我们简单的概括了一下地段论,没有展开讲,也没有必要展开讲。

但中国特色城市化,也就是我们上一章中提到的地段非一成不变论,是极其有必要说的。

比如文首我有特意强调说过,老破小没有未来,一线城市除外。

其实只是大部分除外,比如新兴城市主城区根基不牢固的深圳,以及非环状发展的广州,就不能典型的套概念。

中心向外扩散的城市,城市核心地段难以发生变化,优质地段的老破小通过加装电梯,补种绿化,入驻物业,建立体停车,一定程度上可以弥补一些劣势。

△图为电梯加装

但所有的前提在于,他足够贵,地段足够足够优质。

但达不到这样标准的城市,占绝大多数。

以同样一线的深圳为例,罗湖对于最初的深圳来说是绝对的市中心,但城市的发展并非向外环状扩散,从罗湖到福田再到后海,再到前海宝中。

地段在二三十年间发生了飞速的变化。

于是,你会发现,罗湖的老城区已经没有年轻人问津,不要说无电梯的老破小,即便是老电梯房,也很难跑赢城市的大盘。

△图为深圳城市变迁轨迹

以及既向东向南,又多点开花的广州。

更不用说大片待开发土地的二三线城市,对于中国的大多数城市来说,中国特色城市化,无论是速度还是模式,都注定了城市中心的转移,不过是两三届主政者的努力就可以换来,而哪里地段更好,无非是百姓用钱投票出来的结果。

无关历史,无关情怀,事在人为。

05

老破小没有未来,并不是要说,老破小不能买,老破小面临暴跌。

相反的是,老破小在接盘人的微妙变化、中国房地产行业的整体变化,意味着老破小的存量在变大,需求在萎缩,老破小面临的除了改造便是陷入深渊。

所以,在当下如果你选择一线的老破小,除非是短期内无法撼动的核心地段,否则尽量还是选择次新房。

至于小城市,未来很多城市将面临老城区的空心化,所以更需要谨慎老破小,所以,深悦君一直以来强调的一点是:除非有特殊需求,比如学区房,否则,普通人买房的选择,永远都是新房至上!

如果你全文读完还不理解,那就问问自己,如果让你买老破小,最大的原因是什么?

是不是因为便宜?

如果是,你自己都觉得便宜才会买,换位思考,未来接手你二手房的人,因为什么而买呢?

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